来源:央广网
近日,伴随顺义薛大人庄地块确认买家,北京今年第二批集中供地正式落幕。新地块入市让热门板块楼市竞争备受瞩目,其中,昌平热点区域之一北七家正在迎来更多新选手,其楼市变迁也再次受到关注。
近三个月内,御邸与硅谷ONE相继入场,时隔不久与硅谷ONE一路之隔的地块被“大悦城+中铁建”拿下,平西府地块也顺利拍出。板块内扎堆供应的同时,昌平区更多高关注度项目正在分走市场流量。限竞房时代曾经大热的北七家,在新市场竞争格局中能否再次迎来楼市的“高光时刻”,仍有待时间验证。
传统别墅区迎蝶变
北七家镇位于昌平区东南端,处于昌平、顺义两区交界地带。很多人关注到这片位于五环与六环之间的区域,是因为近些年区域内新楼盘的陆续推出。然而,北七家楼市更早的历史,并不为大多数人熟悉。
事实上,建成于大约20年前的八仙别墅、王府花园等高端项目均位于北七家,这里曾是北京高端居住区之一。如今,从王府学校等优质配套中,依然能感受到这片区域曾经的居住氛围。
大约十年前,京基鹭府、北京壹号庄园等别墅项目的建成,让曾经的高端居住区得以延续。然而,北七家的刚需市场一直较为沉寂,交通等因素的制约下,置业者对北七家的关注也不多。这片区域进入大众视野,转折点是未来科学城的建设。
2009年7月,未来科学城启动建设,到2018年,北京市新总规颁布,未来科学城被纳入科技创新中心“三城一区”战略规划,进入发展快车道。启动十年后,2019年7月《北京未来科学城规划(2017—2035)》正式对外发布,未来科学城发展前景更被看好。
此外,北京市发展和改革委员会发布的2022年“3个100”重点工程中,未来科学城基础设施、民生改善、科技创新及高精尖产业等多个项目在列。未来科学城的发展无疑为北七家区域发展带来了明显利好,也成为开发商热衷的区域名片。
转型“码农盘”聚集地
产业等方面的改善明显提高了区域竞争力,加上昌平区在毗邻海淀、朝阳的区位优势下楼市热度持续提升,北七家受到更多关注,区域内刚需盘的集中出现,始于2017年的地块出让。
北京市规划和自然资源委员会网站显示,2017年以来北七家以招拍挂形式出让11宗宅地,其中6宗在2017年完成出让。成交价格也在反映区域热度,据中原地产市场研究院统计,北七家多个项目2017年成交均价突破了60000元/㎡,万科翡翠公园2017年成交均价达65828元/㎡。
此后,限竞房的集中推出让北七家又“火了一把”。特别是在2019年,金隅金辰府、和悦华玺、华润理想国、未来金茂府四个限竞房项目集中推出,以“炙手可热”形容北七家并不为过。
市场成交火热的同时,从置业群体来看,由于昌平临近海淀,大量被称为“码农”的互联网从业者将昌平作为置业首选,甚至有“码农撑起昌平房价”的说法,而在回龙观、天通苑等区域接近饱和的背景下,北七家成为“码农”热衷的选择。
新格局下能否再现火热市场
经历了一段时间“火热”之后,2019年-2020年两年间,北七家未有新宅地供应,2021年,北七家再次挂出两宗地块,分别被天时汤山与“金隅+首开+建工”联合体摘得,目前相应项目御邸与硅谷ONE均已开售,区域内金辰府项目仍有现房在售。
从板块内部竞争来看,产品方面,作为限竞房的“尾声”,金辰府在售主力户型为89-143㎡三至四居产品,对部分置业者而言,现房具有一定吸引力;御邸与硅谷ONE则以低首付、低总价吸引刚需“上车”,其中御邸最小户型面积为56㎡。价格方面硅谷ONE54000元/㎡的销售指导价略占优势,金辰府销售均价约为55000元/㎡,御邸销售指导价为60000元/㎡。
既有项目之外,近日刚刚结束的北京第二批集中供地中,“大悦城+中铁建”联合体摘得的平坊村地块与硅谷ONE一路之隔,“华润+葛洲坝”获取的平西府地块则临近奥森春晓项目,其中平坊村地块销售指导价与硅谷ONE同为54000元/㎡,且1.6的容积率比硅谷ONE更占优势,入市之后将给现有项目带来又一重压力。
然而,竞争压力并不限于板块内部,放到整个昌平区,北七家项目也在面临挑战。以关注度颇高的硅谷ONE为例,该项目引起市场瞩目的很大一部分原因来自于曾经的红盘奥森ONE,且硅谷ONE有奥森ONE升级版的称号,一度被视为“下一个码农神盘”。然而,不同的区位与市场条件下,硅谷ONE能否赶超奥森ONE仍有待验证,北七家板块内新盘面临的压力也不小。
从产品来看,硅谷ONE在外立面、户型设计等方面均对奥森ONE有所传承。然而,与奥森ONE捷报频频不同,硅谷ONE的销售情况并未在市场发出更多声音。据悉,硅谷ONE已于5月8日线上开盘,但并未见到官方宣传。记者查询北京市住房和城乡建设委员会网站发现,目前该项目已取证的套数为1848套(含车位),显示正在预售的6栋楼共有16套新房为已预订状态,其他均为可售状态。相较于奥森ONE首次推出便卖出超60亿,2021年前7个月网签额超过百亿的成绩,硅谷ONE略显冷清。
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另外两个项目销售也不甚乐观。北京市住房和城乡建设委员会官网显示,御邸项目目前已预订2套,网上联机备案16套;而2019年取证、目前已转为现房销售的金辰府在售产品有115套住宅已签约,11套已预订,仍有较多未签约套数。
上述3个项目销售情况均差强人意,业内人士表示交通及区域配套是影响其去化的重要因素。事实上,相较于东小口等昌平区内热点板块,交通一直是北七家的短板,以北七家镇政府为圆心,半径3公里范围内没有地铁站,最近的5号线天通苑北站距离接近4公里,而北京地铁5号线的拥挤一直困扰着附近地铁通勤群体。
不过,今年年初,北京市轨道交通第三期建设规划公示,其中便包括17号线二期(支线)工程。这条支线被认为有望缓解北七家交通问题。
交通难题之外,北七家板块内其他配套相较于东小口等区域显得逊色一些,缺少中高端配套、区域界面待开发等也是区域内项目共同面临的问题。与同处昌平区的北清云际首开卖出22亿、奥森春晓开盘取得23.75亿的成绩相比,北七家的几个项目销售成绩并不显眼。而在昌平区新房价格突破60000元/㎡的背景下,北七家项目在约55000元/㎡均价基础上去化却没有表现出优势,似乎也在暗示区域竞争力的差异。
目前,北清云际、奥森春晓仍有新盘在售,必然会分走一部分流量,建发·珺和府、中海·汇智里等新盘也在收割区域市场关注度。同时,更多供应正在路上,也给现有项目带来挑战。
去年12月份,昌平区公布了5宗2022年拟供应地块,除目前已成交的平坊村、平西府地块,还包括中关村生命科学园三期及“北四村”棚户区改造土地开发A地块CP00-1805-6006地块,未来科学城南区土地一级开发项目CP07-0600-0066、0067、0068地块,中关村国家工程技术创新基地C-30地块,且前两宗地块交通优势更为明显。有业内人士近期表示,昌平区域供应量大,竞争压力大,新项目去化会面临较大压力。
一边是未来科学城持续发展产生的区域带动效应,一边是区域供应持续增加、板块内界面待改善的压力,曾经经历过市场火热的北七家能否再次创造高光时刻,区域居住格局又将出现怎样的变化,记者将持续关注。
关键词: 传统别墅区到新码农之家 北七家楼市能否再创高光