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“学区房已经跌了30%，以后会越跌越多”
近日，北京市宣布，2022年9月秋季开学后，全市所有区都将开展教师交流轮岗。
一石激起千层浪，今天，关于#北京学区房价值将快速缩水# 的话题又出现了。
有朋友认定，北京西城学区部分房价跟高峰时比已经跌了30%，如今教师轮岗也到西城，未来这类房子价格只能越跌越多；
但同样也有朋友表示，北京这样超一线城市的学区房是绝对的稀缺资源，怎么可能消失，完全不可信……
继多校划片、双减、教育集团化、校额到校、教师轮岗后，
北京学区房跌了吗？
都哪跌了？跌了多少？
北京学区房会走向末路吗？
01 /
教师轮岗到底咋轮转？重点看细节
我看网上不少人包括大V都发表了看法，但是似乎一部分人没看细则，把这次轮岗错误的理解成跨16个区，打乱实施教师轮岗，还针对就此引发的一系列问题展开讨论，其实并不是……
略微尴尬后，我觉得还是把此次小学、初中阶段校长、老师全面轮岗细则拎出来说说。
轮岗的细节：
1、轮岗在行政区内进行，一般不跨越行政区。
2、凡距离退休时间超过5年的（男55、女50周岁以下），且在同一所法人学校连续工作满6年的义务教育阶段在编在岗专任教师都纳入交流轮岗范畴。教师轮岗周期原则为3年。（中学刚好是一届）
3、为减轻教师负担，北京全市大部分义务教育学校通过AB岗、交替轮岗等方式，积极探索教师弹性上下班制度，各区对中小学教师的督查检查评比考核事项减少了50%以上。
其实教师轮岗不是啥新鲜事，2021年8月“教育新政”的核心就是轮岗。
2021年8月，北京宣布：将大面积、大比例推进干部教师交流轮岗；东城区、密云区为第一批两个试点区。
2022年4月进入第二阶段：西城、朝阳、海淀、大兴、延庆、门头沟6个区也加入其中。
最近几天宣布从9月秋季开学后，全市所有区都将开展教师交流轮岗。
所以，北京对全面推行义务教育教师轮岗落地这件事是有准备的，就以上细则不难看出其实教委对教师职住平衡、最大限度确保教育质量等大众关心的问题是有考虑的。
只是冰冻三尺非一日之寒，教育高地的形成不是一两届优秀教师就能成就的，教委应该没抱着一举消灭学区房的希望，所以，此举意在“削峰而非填谷”，起码从师资这一层，让同区内，各校的孩子都有接触“好老师”的机会，让各个学校都有遇上“好校长”，在制度上有完善革新的机会。
那么北京全市推行义务教育阶段教师轮岗对学区房影响咋样？房价跌了吗？
02 /
教师轮岗威力多大？
从去年开始，北京就有教师轮岗的先例了，效果如何？咱们看看东城的情况。
根据蝴蝶指数数据，东城2022年上半年全区房价涨幅同比2021年上涨了13.15%；同比2020年上涨29.03%。
今年涨幅最多的学区有：安交的黑芝麻上涨27%、安交的府学上涨22%，天永的天坛东里上涨20%。
因校长轮岗利空的史家小学，近两年成交量不仅没有回落，反而还在稳步上升。
而具有校长轮岗利好的革新里小学，近半年的房价上涨了12%。
教师轮岗并没有给东城房价带来多少打击。
其实为了推进教育均衡，为了响应政治局会议提出的“防止以学区房等名义炒作房价”，北京出台了一系列针对教育的新政，包括双减、多校划片、集团化办学、校额到校、教师轮岗等，但是其中对学区房概念影响最大的应该还是多校划片。
以北京最顶级的学区——“金德月”片区为例，德胜的六铺炕小区是传统优质校西师附小的对口学区房。在2021年执行731政策（多校划片）之前，该小区一居室的成交总价普遍在850万上下，单价20万+。
在731政策实施三个月之后，随着成交量的一路下滑，价格也崩不住了，急需卖房的业主纷纷下调了售价。与高峰期相比，一居室的成交总价跌至680万，单价15.5万， 平均每套跌了160-200万，跌幅达18-22%。金融街和月坛的跌幅跟德胜相当，整体都跌了20%左右。
但是时隔一年，2022年德胜六铺炕小区成交价出现反弹，一居室的成交总价在750万上下，单价18万。相比高峰时是跌了，但相比最低位却是实实在在的涨了，跌幅维持在10%。
至此，对目前北京学区房的“打压”效果已经见顶。
多校划片为什么也不能消灭学区房？
因为它只是把一些小区垄断名校的特权打破了，让周边小区分享了入读名校的机会。但是并没有触及学区形成的根本：好老师、好生源、有钱制度优秀的学校。
03/
北京学区房会不会消失？
多校划片都打不死的学区房，会消失吗？
首先，我认为短期内北京的学区房不会消失，有仨原因：
1、对地方zf来说，优质的教育资源无疑也是促进城市发展的“利器”，是资源调配的手段。
这个不用细说，举个例子就知道了，亦庄经开区这两年风头无二，房价蹭蹭涨，离不开产业落地，配套完善，而名校入驻也给房价添了一把火。有人质疑，经开区这学校刚落地，都没啥“战绩”怎么就助力房价了？我觉得一方面是预期升高，一方面是“锁区”，保证了优质生源前提下，引进优质师资力量，这不就是名校“养成系”吗？
再有，土拍市场，一片荒凉的宗地，给出地铁+名校的王牌规划，市场认可度是不是一下就上来啦？这样的剧情是不是也似曾相识？
2、名校或教育高地很难一下消失。
一个片区生源与名校是相互成就的，而生源跟片区的产业密切相关。
比如海淀住的多高知人才，他们熟悉如何高校学习，那么他们的孩子先天就优势，而且他们对孩子的教育重视程度高，也能帮助学校成就学生，这样的正向循环一旦形成很难打破。即便好的老师流动，但是生源不流动，很难讲流动的教师能不能以一己之力力挽狂澜。
最后，很多地方说学区房消失一个重要原因是人口锐减，但是北京这样稍微有点政策放松就有大批人口落户的城市，根本不存在这样的问题。
所以短时间通过目前的政策想让学区房消失，几乎不可能。
不过好在，在教育均衡的大旗下，我们不用再看着动辄46万+/平的学区房感慨“人类的悲欢并不相通”了，也不用焦虑要准备上百万和别人PK鸡娃了，期待未来大家都有更宽阔的大道可行。
关键词： 暴跌20%-30%!新政落地 东西海老破小暴雷?
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