赶在三批土拍前，不少项目急着入市了。
最近朝阳又有两个改善大盘相继亮相，粗略统计了下目前朝阳区在售新房项目已经近20个，并且以120㎡以上户型为主。
但是看了下各家的网签数据发现，卖的最好的反而是小户型项目，比如去年入市的北京沁园及今年上半年开盘的保利锦上二期。
(资料图片仅供参考)
一方面朝阳单价太高，大户型项目起步总价动辄800w；另一方面大户型新盘竞争严重，购房人可选项过多，所以往往小户型才能跑出新速度。
上面提到的两个小户型为主的新盘去化都不错，留给大家的选择空间不算充裕了，但是好消息是，马上又有一个项目要亮相！
京投发展·北熙区，做了不少小户型，咱来看看咋样。
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600w+能上车的户型
这个项目是去年第三次土拍中，京投发展以175.3亿元底价拿下的朝阳东坝三宗地块。
项目整体规划34栋楼，落地区13栋楼，20-26层板楼，上盖区21栋楼，6-18层小高层，共计3073套房源，体量很大。
首期推出的是A002-1、A003-1地块打造的80㎡-123㎡户型，规划有7栋楼，共688户，容积率2.3，配建2万㎡保障房。
咱来看看户型图。
80㎡两居，受地块限制有纯南向和偏东南向。好在双卧加客厅都朝南/东南，并且均带有飘窗；餐客一体，U型明厨，入户带玄关，盥洗池跟卫生间分离，整体空间利用较强。
93㎡两居，南北通透，户型全明。客厅面宽3.75米，客厅+南向卧室同样有飘窗设计，北向有约6平的多功能间可以灵活运用。
109㎡纯南向三居，四面宽设计让三个卧室+客厅采光充足；主卧带衣帽间和独卫，不过这个户型的两个卫生间都是暗卫。
114㎡三居，户型通透但整体偏东南，客厅面宽4.2米，带入户玄关，主卧套带独卫，餐客厨一体，北侧小卧室面宽略窄。
123㎡三居，朝向上有正南北也有偏南北向，户型全明，开窗数达九个，采光不错。
主卧带独卫和衣帽间，南向两个卧室＋客厅均带飘窗，这个户型是首期主力。
在户型设计上北熙区面积梯度较多，可供不同需求的购房人选择。
项目指导价8.1万/㎡，算了下最小户型总价约648万起，就这个区位来讲上车门槛还是相对较低的。
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会讲故事的地段
北熙区这个地段的特点和朝阳其他板块不太一样。
像奶西、崔各庄等朝阳众多数板块地靠的是隔壁的产业之势，自身来讲前景并不明朗。
而北熙区所处的东坝很会讲故事，板块有着较强的规划，但对于它的兑现也是有很大争议。
20年9月份，北京自贸试验区国际商务服务片区正式挂牌；
东坝用地功能规划图
在朝阳区十四五规划中有三大产业增长极，除了我们熟知的CBD和朝阳园(望京)之外，还有一个金盏国际合作服务区，就是由金盏南区和东坝北区合并而来的区域。
我们可以看一下十四五规划对东坝新增长极的描述。
规划要求要抓住第四使馆区、北京自贸区国际商务服务片区、城市副中心等建设契机，加快赋予东部地区新的功能内涵，建设成为朝阳实现城市品质跃升的主阵地。
北熙区处在朝阳东坝北西区板块，正属于金盏国际合作服务区内。
此前也有东坝目标被打造为第四使馆区、第二三里屯的说法，只是一直存在纸上，直到今年才有动工迹象。
除此之外，对轨道交通的建设，这里也有了比较完善的规划。共6条地铁线，3条近期轨道线+3条远期轨道线。
包含在建中的12号线（四季青站-东风）预计2023年就能交付使用，地铁一站到酒仙桥，三站到望，经过多个商务区和重要区域。
3号线西段（东四十条-东风）通车时间预计为2023年5月开通，未来从东坝到二环仅需要15分钟。
R4号线一期（东坝-首都机场）已经纳入规划，动工时间未定。
另外，还有远期的R4南段、M101线、L4号线......一旦建成东坝的发展之路又将打开一个新窗口。
北熙区大部分楼栋正是12号线和3号线换乘站北岗子站的地铁上盖项目。
无论是产业还是交通方面，东坝将蓝图描绘的都非常宏伟，但目前到那片去还看不到故事中的高大上迹象。
北京最不缺的就是规划，但兑现时间及程度都很难确定，因此对于东坝的争议坊间就没停过......
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究竟值不值8w+？
要知道一个板块从出生到起飞大概要用二十年，像望京、丽泽等地都是赤裸裸的先例。
目前东坝的规划还未实现，但房价已经跑起来了。
5年间，东坝新房均价足足上涨了33%，涨幅妥妥跑赢了北京大盘。
对8w+的价格有人说这是透支的预期，也有人觉得东坝有这个潜力......
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关键词： 小户型补货!被北京城区抛弃的购房人 机会来了
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