(资料图)
“地铁一响,黄金万两”
哈喽大家好,我是血拼哥。
最近不少朋友咨询,地铁三期规划出来了,通地铁的项目,比如西红门橡树湾卖的贼好,是不是有了地铁规划就能挖到“笋盘”?买了不亏?
我这么跟您说吧,甭说地铁现在还没开建,就算家门口通了地铁,影响房价的因素也很多,不一定真的通了就涨价。那为啥一通地铁大家都抢?我认为要具体问题具体分析!
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地铁是怎么影响房价的?
拿19号线西红门东站说。
据了解,附近新房项目半年前因为地铁站消失,一周出货量10套都难,但是自打确认19号线落地以来,一天10套都是少的。为啥西红门东站失而复得后,项目销量肉眼可见的火了?
我认为一方面是西红门宗地自己的优势。
该宗地并不是独立一块杵在一片荒地上的,而是有完整规划的一整片!除了住宅,还有教育、基础服务,所以未来生活在这绝对不是“荒野求生”,而是可以享受完整配套的,如此一来吸引力自然盖过周围其他相对独立、没有规划的项目。最后近期又落实了名校入驻,预期再上一个台阶!
另一方面,19号线直通南北,大站快线,在北边上班不耽误住南边,南北之间的距离被地铁这样高效快速的交通工具缩短了,所以吸引了一部分海淀、丰台等北边的买家,但更多的应该还是南边的买家,那大家干嘛还对19号线念念不忘?
是因为预期,跟买股票类似,利好消息一再加码,大家预期升高,于是大家用手里的钱投票,一张张真金白银的选票,真的让它涨起来了。
地铁对周边房价的影响也不是一成不变的,不是有地铁就涨的,之前有研究相关内容的文献,我又翻出来了,跟大家分享下:
直接看结论:
1、在地铁范围内大概300米左右范围内,地铁对房子影响很多时候是负相关的。
2、地铁离住宅区大概400米-1.6公里的影响是正相关的,涨幅最高。
3、离地铁太远的住宅区,是享受不到地铁的利好的。
那么这次地铁三期规划公示,
另外,地铁也不是万能的解套神器,有一些项目可能依旧困难,想解套,还需要“助攻”,
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地铁也不是万能 “解套”利器
地铁不仅要有,还要效率,除了地铁,刚需还要配套!
你能发现,在北京,有些项目有地铁,但是依旧卖不动,例如丰台熙悦晴翠(戳链接看测评),这个项目产品有刚需小户型,那为啥也不受待见呢?
总结了一下主要有以下几点原因。
因素一:定价市场不买单
虽然说项目均价64157.2/平,低于政府指导价6.8万/平,但消费者还是不买单。主要原因在于,项目周边的竞品多,项目的可替代性高,与周边的次新房房价差价过高。
与项目仅有4.5公里距离的西山金茂府,精装修交房的价格为5.5万元/平米。同为熙悦系的熙悦天寰均价比熙悦晴翠低了将近一万块。与相邻地段的项目相比,竞争力不大,且不具有唯一性。价格偏高,消费者自然就不买单。
因素二:配套不算好
有地铁,但是通勤商圈远。通勤望京,地铁1小时43分钟;通勤国贸1小时14分钟;通勤中关村1小时20分钟;通勤总部基地1小时20分钟。
总结:通勤基本都得一个多钟头,挺远,效率不高。
其他配套,除了周边园博园等环境优势,没有集中的教育资源。
周边的商业就是只能满足日常生活,2公里内无大型商场。
区域规划未落地,发展比较缓慢。虽然在项目一街之隔将落户丰台园西I区,将会带来教育和医疗配套,补项目的配套短板。项目东北侧还有中直属机关家属楼 ,一期已经动工,但区域发展比较缓慢。
最后,户型设计、采光、公租房等问题也比较劝退。
此次,地铁三期规划公示,1号线支线算是给项目解决了地铁通勤时间长的问题。
1号线支线西起青龙湖东站,北至1号线八角游乐园站,这条线路将惠及丰台区长辛店、云岗、王佐镇。从项目出发,半小时直达长安街,缩短了到各个商圈的距离,解决日常通勤这一大难题。此外,还有教育资源落地的利好。
今年 4月12日官方发布消息,北京丰台河西地区再添重点分校,布局5所重点中小学、幼儿园。北京十二中分校落户张郭庄,作为九年一贯制学校,将填补项目的教育配套。项目将于今明两年启动建设, 2024年开始陆续具备招生条件。
此次加了地铁BAFU的还有青龙湖
青龙湖这块地,作为没有地铁的“养老盘”,一直以来去化艰辛,在几年前还让张大伟老师带上了热搜。
土地流拍在这儿也是“家常便饭”,在2021年第三批供地、2022年第一批供地、2022年第二批供地再次流拍,楼盘卖不动,地也卖不动,可谓是一把心酸一把泪。
惨就惨在,距离城区远,产业规划“纸上谈兵”多年,然后……没地铁,即便是教育和医疗资源已经在完善了,但是今年两次上架还是流拍了,不过这次地铁规划公示,不知道会不会盘活,咱们静待今年第三次集中供地的情况吧。
青龙湖除了已有青龙湖小学、北京十三中青龙湖分校,北京八中附属学校、皇城根小学、首师大附属中学、北京育才学校等四所知名中小学也在规划之列。还引进了人大附中丰台分校、中央民族大学、北京汉林院学校等。
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地铁规划要当心“说没就没”
地铁三期公示,几家欢喜几家愁。
最近粉丝投稿,海鶄落居民万人签名“保卫海鶄落地铁站”。
海鶄落关联地铁是17号支线,原定说法是:站点有海鶄落、定泗、八仙庄,但在最新的规划中17号线变为两站,除已经确定的北七家站外现在就在海鶄落和定泗之间选择。在第二次公示中将原本的海鶄落换到了定泗路上。
附近居民的说法是,海鶄落在前后4公里的居中位置,相比较定泗路距离终点站1.7公里,不存在重复建设的问题,可最大限度覆盖沿线居民。
从交通状况看,该地区的居住密度大,早晚高峰马路拥堵状况严重,而海鶄落的选址可以很好的缓解交通压力。
从土地状况看,在北清路与七星路交叉口,海鶄落地面有大片的未开发的土地,同时也没有待拆迁区域。新站定泗站则是大量的公园绿地,商业不发达。
从受益人群看,海鶄落站点1公里内可以覆盖10个小区,16306户。而定泗路惠及的人群仅有一半。
虽然海鶄落站附近居民有万人签字,但最新的落点规划在定泗。
(海鶄落周边小区签名)
根据粉丝透漏,最开始该站点是要定在海鶄落,而定泗路附近居民也有出行需求,不断向上诉求,这才让事情有了转机,今天,诉求的一方又变成了海落附近的居民……公说公有理,婆说婆有理,所以站点迟迟未定,海鶄落的居民仍在努力争取。
关键词: 首付150万起 半小时直达长安街!地铁解套城区洼地