全球微动态丨北五环外,价格倒挂近1w的流量神盘有风险?

时间:2022-07-15 17:56:13       来源:搜狐焦点

全国多地业主维权闹的沸沸扬扬,北京也没能幸免;

京西某停工项目已经跟上脚步,好在听说开发商正面回应称会保证如期交房。

这波规模性停工烂尾潮掀起后,不少人问,北京的新房会烂尾吗?


(相关资料图)

跟大家说下,北京的监管相对其他城市会严一些,项目烂尾的可能性不大,但是交付时间、交付细节等问题还是不能保证。

今天正好借着这个机会,给大家说说北五环旁,外界号称“0短板”的倒挂神盘——紫金书院到底咋样?

最近关于紫金书院开发商的争议也是众说纷纭,咱来掀开老底一探究竟!

/1

小开发商 "或有负债"

紫金书院2004年就已经拿地,是紫金新干线的三期。

当年回龙观有三大神盘,首开国风美唐、公园悦府、另一个就是紫金新干线。

辗转多年,终于今年8月初三期终于要开盘了,价格在6.3-6.5万/㎡之间。

周边次新房国风美唐约7.3万/㎡,公园悦府约7.1万/㎡,紫金书院每平米价格倒挂近一万。

项目区位又好,任谁看都是今年京北内卷潮中的佼佼者。

但市场上有一波声音说,紫金书院将来大概率要维权。

原因是小开发商操盘,没保障。

紫金书院的开发商名叫北京新领域房地产开发有限公司,成立于2001年8月2日,主要股东是一个信托公司。

爱企查上面可以看到新领域公司被公示的官司不少,裁判文书有39份,并且工程纠纷居多。

并且网友挖到新领域有几个亿的担保在身,也就是存在或有负债。

综合起来开发商没那么给力,购房人就没那么安心了。

/2

刚改定位,豪宅维护费

紫金书院最容易出问题的点在项目质量上。

紫金书院宣称采用金茂恒温恒湿系统,不到6.5万/㎡的项目,科技系统和10w+的金茂府一样,有难度。

并且项目7.68元/平/月的物业费,每年大约就要1万左右;

如果是金茂系统,后期维护费要高不少,对购房者来说成本又增加了。

刚改的定位,豪宅的维护费,略坑。

为啥开发商要选如此高的配置?避税。

前面说到项目地块04年就拿了,当时房价8000+,现在60000+,翻了近8倍。

土地大幅升值为开发商带来巨额利润的同时,也来了一大笔土地增值税。

增值额越高税费越多,但做高成本可以抵减。

不过加成本也是有学问的,成本构成中土地成本是固定的,建安成本有对应标准,开发费用也有据可查;

用精装修提成本就比较合适了。并且精装市面定价较高,实际做时想做低很容易,可操作性强。

明白这些再看为啥紫金书院选金茂系统,就好推测了;

自然为啥说项目质量容易出问题,大家应该清晰了。

当然如果开发商能全部按标行事,对购房人来说也是好事,刚改盘住出豪宅系统的体验。

/3

那还值得买吗?

看了上面不少购房人可能要纠结了,到底要不要买?

紫金书院小开发商,但不至于项目烂尾,只是装修可能有降标风险,所以如果你对交付细节方面非常重视,就慎入。

如果没那么在意是否真正金茂系统等这类问题,倒还是可以看看。

对紫金书院,之前给大家出过一篇区位及配套分析文章,总体看在京北这些项目中还是非常突出的。

并且周边次新价格已经在7w+,紫金书院跑赢大盘没问题。

把项目具体的配套及户型等情况再给大家展示一遍,要不要冲自己选~

紫金书院位于昌平北五环外回龙观霍营区域,地理位置非常优越。

挨着西二旗、上地等产业聚集地,同时还紧邻“中关村科学城”和“未来科学城”等产业园区。

项目距8号线回龙观东大街站步行距离约1.3公里,距霍营站约1.6公里,日后还会有13号线拆分A线从项目旁500米处经过。

项目南侧一街之隔是人大附中昌平学校,20年9月份小学部、初中部已经全部开学,学校是十二年制,未来还会启动高中招生。

除此之外,教育配套上小区还有自己配建的紫金新干线幼儿园,就在项目的东南角,而且是公办私营品牌幼儿园——芭学园,教育质量很不错。

并且项目设有一站式教创综合体、国学学堂、华龙苑南里幼儿园等配套,这也使紫金学院真正实现首家教育社区的构想。

商业方面,项目自身有商业配建,周边有首开回龙街、万象汇、TBD住总万科广场等环绕,配套比较成熟。

医疗方面,项目周边的三甲医院有距离1.8公里的昌平中西医结合医院,6公里处的积水潭回龙观院区。

此外,2公里有京都儿童医院、5公里处的清华长庚医院,可以满足日常看病所需。

区域内的基本生活配套还是非常齐全的。

项目容积率1.8,共18栋,是6-10层的纯低密洋房产品。

总共1124户,一梯两户,户型以改善为主。面积段为110㎡可变三居/140㎡可变五居。

110㎡2+1居

110平可变三居南向双面宽约7.6米,南向空间可作打通大横厅,也可以通过移动隔墙变为套房式主卧+南向面宽约4.25米客厅。

北向空间可以打通,也可以隔断为书房和卧室,双明卫设计,带置物空间,卫生间干湿分离,U型厨房空间宽敞。

140㎡4+1居

140平可变五居户型方正,南向三面宽达10.5米,南北通透。南向空间同样可打通变为大横厅,也可以通过移动隔墙变为南向双卧+客厅。

北向空间可以隔断为双次卧+书房,主卧带浴缸,卫浴分离。

两个户型布局并不是市场上主流户型的餐厨客一体布局,厨房都位于房子的腰部,窗户尺寸比较小,这里可能有点影响通风。

价格方面,预计均价6.3万/㎡,总价大约在693万-882万,首套首付277万起。

你觉得紫金书院如何?欢迎评论说说。

关键词: 北五环外 价格倒挂近1w的流量神盘有风险?