当前要闻:楼市“禁令”已到!利空出现,这些人的日子不好过了

时间:2022-10-20 15:46:53       来源:搜狐焦点

有些人的苦日子要来了。

昨晚和一个朋友吃饭聊天,她说自己当了老师才发现,原来学生时代我们自以为很缜密的小动作,其实老师在上面看的一清二楚。


(资料图片)

为啥不管,小打小闹,无伤大雅,真要动静大了影响学习,早就管了。

这让敬业的 地产圈搬砖的 我本人,马上联想到最近有件事,和这个很像......

/1

“禁令”已到

再找人兜底 很难了

10月14号,财政部发布了一条《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》。

其中,有一点提到:

严禁通过举债储备土地,不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入,不得巧立名目虚增财政收入,弥补财政收入缺口。

进一步规范地方事业单位债务管控,建立严格的举债审批制度,禁止新增各类隐性债务,切实防范事业单位债务风险。

怎么翻译?

地方卖地卖不出去,找城投兜底这个左手倒右手的游戏,以后玩不转了。

为了防止有小伙伴误会,提醒一下,文件中提到的国企,不是针对咱常看到的那些大IP(比如中海,保利...等)。

国企主体分两类:

一类是以地产开发为主的房地产企业,比如中海、保利、华润等国央企。

另一类是ZF平台下的城投公司,一般是ZF的投融资平台,可能会参与土地的一级整理,但多数没有开发的能力。

有部分城投拿地后,自己没有开发能力又找不到代建,地攥在手里不能产生价值,拿地仅是为了完成大哥的土拍任务。

这种情况下,城投拿地的钱一般也不是自己出,这部分钱可能来自财政拨款资金,也可能先垫上后期财政又通过其他渠道返还。

这个操作,算虚增土地出让收入,以后不让了。

当然,如果拿地的城投后期会想办法开发建设,这部分土地会变成房子进入市场中转起来,这也不算虚增了。

所以,这个文件不针对所有国企,主要是地方城投;也不是全部城投,而是走形式兜底的城投。

/2

低温之下

国家队拿地现象增加

每次北京土拍我都会带大家跟踪拿地情况,看过的应该知道这几轮土拍中国家队是拿地主力。

不止北京,放在全国都是这样,民企露面的越来越少国央企拿了大部分,而且城投兜底的现象在北京其实算很少的。

去年下半年开始,楼市持续低温状态,销售情况大面积下滑,房企回款困难。

在房企融资的三道红线下,又没法贷款融资,很多企业早已没有余粮,没钱拿地是常态,尤其是民企。

几家研究中心分别给出了不同维度的数据,咱来看看实打实的数据咋说:

据财政部公布数据显示,今年1-8月,国有土地使用权出让收入33704亿元,比上年同期下降28.5%。

据中指研究院数据显示,2020年百强房企拿地中,国企数量为37家,2021年上升至58家,2022年已经上升至79家。

据克而瑞研究中心数据显示,自2021年2月至2022年7月,实行土地集中出让的22个重点城市,近4成地块由地方城投公司获取,并且底价拿地的金额占比达到近8成。

据中泰证券研究所数据显示,今年1-9月,城投拿地金额占全国土地出让金的比重为11.77%。

城投拖底拿地的现象,在市场更加疲软的三四线城市中最为明显。

/3

利空出现

楼市分化会越来越大

市场不好的时候,地方找城投拖底,一方面数据好看,同时地拍出去了也稳住了价格,把场子烘托起来。

如果小打小闹的这么操作可以,但如果规模大了风险就来了。

一是如果通过财政资金返还这种方式卖地,算虚增收入。

二是如果城投拿地的钱需要自己垫,没有就得先朝金融机构借,由于是地方ZF背书,所以金融机构一般都会放款,

但是借钱拿的地,市场不好等不来溢价,找不来代建根本不开发,就没法产生增值收入。

那这个借的钱,拿啥还呢?找谁要呢?借的多了雪球越滚越大,这就是隐性债务风险。

现在叫停,正是出于上面两点考虑。

叫停后,很显然对城投拿地多的城市影响较大,也就是三四线利空明显。

没法找人拖底,地价又不能降太多去卖,场子更冷了,地方的日子不好过了。

北京也有城投拿地的区域,比如密云这些远郊的部分地块,但是这个叫停对北京不会有太大影响,谈不上利空。

因为即便是密云,城投拿了地也会开发建设,基本面摆在那,盖了房子也不愁卖只是时间或长点。

这就会造成楼市的分化进一步加大,基本面本来就好的城市依旧好着,差的只会越来越差......

最后再说说,叫停后有啥新思路可以借鉴。

之前这种情况,可以说是土地在空转,市场不好建了房子也卖不出去,所幸城投就不开发。

但是,如果建了房子后,房子有人要就好办了。

前几天像苏州、济南等城市已经有了盘活的方法——ZF回购商品房做保障性住房。

城投该正常拿地就拿地,ZF出让目标完成,场子烘托住了;建了房子后ZF回购,库存去起来;回购的这部分住房用作保障性住房再输出,一些人会有便宜的房住。

链条被疏通不再是空跑,市场又动起来了。

但这就比较考验地方ZF的实力了,有钱有人口流入都好办,实力差的还是无异于拆东墙补西墙。

说到最后其实终是那俩字,“分化”,会越来越大。

关键词: 楼市禁令已到!利空出现 这些人的日子不好过了