环球快消息!利好政策刚出,就有人要涨房价啦?!

时间:2022-10-17 17:53:37       来源:搜狐焦点

哈喽大家好,我是血拼哥。


(资料图片仅供参考)

9月底10月初,北京终于给出利好:支持居民换购住房有关个人所得税政策;首套公积金利率下调15%……

但是市场还没反应过来,一些出售二手房的房东先“激动”起来了。

以下来自小红书、水木论坛网友爆料:

我也查了下,确实,海淀、大兴、石景山、丰台、亦庄等一些小区房源10月这几天出现涨价现象:

好家伙,果然二手房房东反应最快。

9月底利好真的已经“显神威”了吗?北京真的已经回暖到要涨价的地步?!

01、9月利好对市场的提振作用到底多大?

首先,咱得承认,退个税这个事是目前为止,北京给出最大的利好。

尤其对于回迁房和改善房,因为他们一般原值较低,所以要缴税的部分就多,这个政策刚好能省一大笔钱。

而且,买这类房的家庭,也可以相应的多贷点款了。

因为之前不“满五唯一”的房子个税无法避免,原值又低,所以为了减少个税,就得把网签价做低(计算逻辑看上图),但是贷款又是根据网签价定的,所以只能少贷,拼命凑首付。

利好一出,首付有限的朋友有救了。

但是这样的利好也是有限的,网签价不能逾越普宅线。

五环内按揭贷款最多贷款304万(468*65%),其他的以此类推。(参考下图)做高网签价其实帮助也不大。

而且如果把网签价相应抬高,还有增值税相应涨上来,也不划算。

最后,个税退不退的,还是人家卖家说了算,人家要是换房是为了变现,买家该交个税还得交;人家要是换房,但是就像开头水木论坛曝光的案例,房主要求临时跳价,其实这个政策的红利,买房人还是没有吃到。

02、目前真实的北京二手房市场

10月前两周,截止16号北京二手房网签量共4048套,环比上月前16天的6290套,减少了2242套。成交并没有很惊人,市场预计很可能延续9月的成交量保持平稳。

而上个月,9月,北京二手房的成交数据确实不算小。

根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示——

2022年9月北京二手住宅成交14162套,环比上升3.09%,同比上升42.20%。成交主要集中在城区,朝阳区稳居成交首位,通州、西城、东城位居涨幅前三。

成交量有所上升。

不过这么大的成交量背后,房价涨幅和降幅分别是多少呢?

调价房源显示,9月涨价房源占比为8.2%,较上月下降0.7个百分点。

西瓜说房数据也显示,十一期间,共有8015套房源调价,其中降价房源7380套,平均降价幅度2.25%。 降价房源数量及降幅创半年内新高。

可以想象,北京的二手房成交量增加,主要还是因为价格回归了。

北京不缺需求,只要房东愿意诚心卖房,给个诚心价,北京二手房还是很容易出售的。

另外,北京二手房挂牌量确实飙出新高,10月短短两个星期,挂牌量从94000多套增加到96000余套,增加了2000多套二手房,挂牌热情高涨。

整体看,二手房市场并没有很热。而且新房市场也同样表现,此前跟大家聊过,不少项目推出特价房源、甚至开盘降价以求年底前快速去化回款。

总结看,这样的市场环境下,9月底的利好对整个市场起到的作用又能有多大?

03、北京真的“独善其身”吗?

最近CZ部继续发布重磅消息,严禁各地城投举债拿地,左手倒右手。

啥意思呢?

因为众所周知的原因,自2021年下半年开始,楼市转冷,再加上“三道红线”等政策为开发商强力去杠杆,除少数优质民企之外,之前无序扩张的民企接连暴雷。

直接影响就是土拍市场转冷,民企拿地数量了了,不少城市,国央企,城投成了拿地主力。

其中国央企融资成本较低,而城投的资金基本来源于发行“城投债”,由区域性银行这类买家大量买入之后,再拿着“买家”的资金去买地。

其中不少地区的城投公司只是完成拿地任务,他们自身开发运营能力不足,甚至不愿开发土地,甚至把土地抵押给银行再次贷款。

这样表面上城投拿地增加了地方财政的收入,实际上只是左手倒右手的把戏,还扩大了地方财政风险与银行金融风险。

据统计今年三批次供地,地方国资占比甚至高达50%。

中指研究院数据

北京第三批次集中供地仅一家民企拿地,半数以上宗地底价成交。

可以想象,CZ部把房地产最后一块遮羞布扯下来,未来各地为了把地卖出去,可以选择的路要么是拿出真正优质地段的地块,要么降低地价。

看来未来不拿出真正提振市场信心的政策是不行了,拭目以待吧。

总结看,我个人观点,北京市场已经分化,价值高的改善豪宅已经走出独立的行情,但是整体市场仍需要信心,二手房房东这时候喊涨价真的为时过早。

刚需其实不用焦虑,当下要考虑的一定是关注的项目是不是自己需求的。

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