本报记者 郭阳琛 张家振 上海报道
(资料图片仅供参考)
“金九”落幕，“银十”登台，全国房地产市场复苏回暖进程备受关注。
中指研究院日前发布的统计数据显示，今年三季度，重点100城新建商品住宅成交面积同比降幅近三成，成交规模为2015年以来同期最低水平。但值得注意的是，一线城市楼市复苏进程相对较快，商品住宅成交面积已在9月份实现同比转增。
《中国经营报》记者注意到，今年三季度，上海市房地产市场持续恢复，复苏回暖进程领跑全国楼市，商品住宅成交面积同比增长约五成。
中指研究院发布的研究报告指出，今年四季度，伴随着宏观经济稳定恢复、“保交楼”持续推进以及降低房贷利率、减免税费等相关举措持续落地，购房者置业情绪预计将会有所修复，全国房地产市场亦有望企稳。对于房企而言，应主动把握政策和市场窗口期，积极营销促进回款，同时把握“保交楼”时机，夯实自身品牌。
一线城市楼市复苏较快
在购房者预期偏弱及传统销售淡季等因素综合影响下，全国房地产市场活跃度仍处于低位。
据中指研究院初步统计，今年前三季度，重点100城新建商品住宅月均成交面积约3143万平方米，同比下降38.1%。但就三季度而言，重点城市商品住宅月均成交面积3277万平方米，同比下降27.9%，但环比小幅增长2.9%。
其中，7月份受传统销售淡季、供应放缓等因素影响，商品住宅成交面积同比下降超三成，环比由增转降；8月份，重点城市商品住宅成交面积同比、环比均下降，但降幅和7月份相比均有所收窄；而进入9月份，重点100城成交面积环比实现增长。
中指研究院报告显示，从各梯队城市来看，一线城市楼市复苏较快，三季度商品住宅成交面积同比下降1.6%，但降幅较二季度收窄了超30个百分点，同时在9月份实现同比转增。二线代表城市同比降幅最大，达到33.5%，主要是由于二线城市中市场规模较大的重庆市、郑州市、武汉市和天津市等地同比降幅均偏大；三四线代表城市同比下降了24.2%。
其中，以上海市为代表的一线城市楼市正加快复苏。中指研究院统计数据显示，今年1～9月，上海市房地产销售业绩TOP20企业合计销售3592.44亿元，同比上升38.81%；销售面积TOP20企业合计销售582.89万平方米，同比上升9.61%；销售额突破200亿元的房企达到6家。
与此同时，今年1～9月，上海市商品住宅销售金额TOP10项目合计销售1008.43亿元，同比上升62%；TOP10的门槛值也提高到了69.64亿元。
在二手住宅方面，今年三季度，全国房地产市场情绪略有修复，上海市二手住宅价格9月份环比涨幅排名全国前列。
“总体来看，上海市二手房市场一直处于稳步恢复态势中，整体表现较为稳定。”中指研究院指出，6月，上海市全面复工复产，二手房成交量迅速回升至1.5万套；7月，受“三价就低”政策逐步松动以及房贷审批、放款速度加快等因素影响，成交量攀升至近2万套；8～9月，上海市二手房成交规模则逐步减少。“预计未来市场量价或均将保持稳步回升态势。”
因城施策力度加大
随着“因城施策”“一城一策”加速落地，全国各地纷纷推出了各类楼市优化调整政策。
根据中指研究院监测数据，今年三季度已有约200个省、市出台政策超300条，9月政策优化挑战的节奏再次加快。从城市类型来看，三季度热点城市加大政策优化力度，北上广深均有涉及；二线城市则从多个角度作出优化调整，循序渐进改善房地产市场的政策环境。
从政策内容方面来看，多城继续放松了限购政策，并逐步向热点城市延伸。8月底，上海市对临港新片区非户籍人才放松购房门槛；9月，天津市、苏州市和济南市等近10座二线城市相继出台了相关政策，主要涵盖放松限购区域范围、放松购房套数认定标准、购买非限购区住房无须进行资格核验等方面。
部分城市则优化了“认房认贷”标准，以此降低购房者首付比例，降低房贷利率。其中，郑州市和武汉市限购区内二套房贷款首付比例降至40%；天津市无房首套首付调整至最低30%，二套首付调整至最低40%，并将“认房认贷”优化为“认房不认贷”。
房贷利率方面，据中指研究院统计，9月底前，全国已有80余座城市的主流房贷利率降至首套房4.1%、二套房4.9%的水平。
公积金也是各地楼市政策关注的一大焦点。除降低公积金贷款首付比例，提高贷款额度等常规手段外，银川市、石家庄市等城市还支持公积金“一人购房全家帮”。另外，福州市、洛阳市等地则对“商转公”贷款予以支持，有利于减少已购房家庭贷款利息支出，减轻还贷压力。
值得一提的是，随着二手房相关政策陆续推出，“带押过户”“连环单”业务也备受关注。9月，无锡市、合肥市和广州市等城市均已推广二手房“带押过户”模式。同时，北京市已开始办理存量房交易“连环单”业务，促进二手房交易相关政策持续扩围。
中指研究院指出，9月底，重大利好政策接连释放，有望带动房地产市场预期好转。“因此，今年四季度市场情绪或有所修复，在不发生超预期因素的情况下，房地产市场销售规模有望逐渐企稳，主要表现为销售价格下跌态势趋缓、销售面积同比降幅收窄。”
中指研究院分析认为，今年四季度，各地政策放松的前提仍将坚持“房住不炒”定位，预计一二线热点城市限购或以“优先放松郊区限购”的方式渐进式放松，限贷政策或将进一步优化，特别是“认房认贷”政策放松将有助于改善性住房需求释放，而更多三四线城市的行政限制性政策则有望全面取消。同时，随着央行和银保监会阶段性调整差别化住房信贷政策，今年四季度预计将会有更多城市结合自身实际情况调整首套房贷利率下限。
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