前沿热点:北京25宗新地要上架?临铁、倒挂...这次热门区位都有哪?

时间:2022-10-12 17:53:33       来源:搜狐焦点

昨天,北京四批次预挂地又新增了两块。


(资料图片)

一宗是朝阳平房PF44地块,另一宗是大兴黄村6021地块,截止今天发稿,预售货架已经上了7宗。

从这几天网传的拟供应清单中看,四批次朝阳区又成了“供应大户”。

已上架的平房乡PF44、PF45地块,区位配套成熟、有地铁,最近关注度很高。

朝阳临铁的新房不多,四批次供应这些地块咱来看看咋样。

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平房乡PF44、45地块

有地铁,还倒挂?

这两块地具体位于东五环外、朝阳北路北侧,临近地铁6号线黄渠站,隔壁是16年建成的项目和锦薇棠。

朝阳北路这片配套不错,周边小区底商不少,挨着6号线,一站可以到达龙湖常营天街,两站到达朝阳大悦城。

地块附近还有黄渠公园、京城梨园、石各庄公园等,日常遛弯不用愁。

PF44、PF45地块容积率和控高一致,目测建成小高层没跑了,两块地指导价都是8.5万/㎡。

地块隔壁的次新和锦薇棠,海鲜网站挂牌价10.9万/㎡,但是,这个倒挂能不能立得住有待考量。

一方面和锦薇棠是叠拼,参考意义不大;另外这个挂牌价,我没看到成交。

不过这个板块已经多年没有供应,大朝阳诸多新房里,临铁的很少,南部王四营、豆各庄的临铁盘,做成小户型跑的很快。

不知未来拿下平房地块的大佬,是坚持改善还是要流速了。

大家觉得这两块地咋样?值不值8万5?

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奶西321地块

能否小火一把?

另一块拟供应的奶西321地块,占地面积3.19万平,住宅建面约7.09万平,位于望京樾南侧,地块容积率2.22和望京樾差不多(望京樾容积率2.2)。

节前望京樾开盘卖了51亿,国庆假期又卖了6.26亿,这个成绩在大盘席卷的朝阳来说,非常让人眼红了。

望京樾指导价8.5万/㎡,开盘价7.9-8.2万/㎡。

目测即将要来的奶西321指导价也得是8万5,不过新地也有了降价开售的压力。

不知望京樾的热销,能否让奶西321地块这次小火一把,各家开发商会去抢吗?

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管庄02地块

上次流拍了

管庄02地块其实是老面孔了,在去年第三批次土拍中流拍,南侧的03地块被龙湖+京能拿下打造了京能龙湖熙上。

地块占地面积2.9万平,住宅建面6.38万平,容积率2.2和熙上一样,目测指导价也会是6.98万/㎡。

看了下目前熙上网签119套,去化率约20%。

因为管庄这片配套一般,没有地铁,虽属于朝阳却更近通州,所以即便做了小户型去化也很一般。

前有王四营豆各庄小户型围追堵截,后有平房乡配套赶超,这次梅开二度再上架,尴尬的管庄02能成功出让,就算可以了。

最后给大家说说大朝阳的置业逻辑。

从去年开始,朝阳加大供应,21年全年三批次供地一共拿出17宗,今年前两次供地再次拿出7宗。

虽然三批次未现身影,但目前不算即将要来的四批次4宗地块,大朝阳已有超20个新盘在售。

朝阳的库存在北京各区中是最大的,销管100统计,目前朝阳有约177.19万平可售存量,约1.2万套新房;

去化周期38.67个月,最少得卖3年多。

因为朝阳面积非常大板块也很多,新房供应中从南到北都有货。

之前给大家说过大朝阳的发展其实和北京整体路数一样,产业向北,南部稍微弱一些。

所以朝阳区的置业思路应是投资向北,刚需向南。

像国贸、望京都处于朝阳北部区域发展较好,朝阳南城市界面一般,整体规划定位也偏鸡肋。

比如王四营要打造的是工业风的文创园,短时间要跑起来很难。

当然北边卖的也贵一些,像泛望京的奶西、崔各庄,规划很硬的东坝,均价普遍8w+,南部王四营、十八里店7万出头。

如果刚需的小伙伴,南边价格合适,选择个临铁的小户型盘比较好上车,改善投资一律往北看。

至于北部奶西、东坝、平房板块如何选择,其实是近产业、有规划与现成配套这三者的pk。

想给大家说细点,各板块说起来就比较长,今天了解个大方向,如果感兴趣评论区留个言,改天单独安排各板块~

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