昨天，北京四批次预挂地又新增了两块。
(资料图片)
一宗是朝阳平房PF44地块，另一宗是大兴黄村6021地块，截止今天发稿，预售货架已经上了7宗。
从这几天网传的拟供应清单中看，四批次朝阳区又成了“供应大户”。
已上架的平房乡PF44、PF45地块，区位配套成熟、有地铁，最近关注度很高。
朝阳临铁的新房不多，四批次供应这些地块咱来看看咋样。
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平房乡PF44、45地块
有地铁，还倒挂？
这两块地具体位于东五环外、朝阳北路北侧，临近地铁6号线黄渠站，隔壁是16年建成的项目和锦薇棠。
朝阳北路这片配套不错，周边小区底商不少，挨着6号线，一站可以到达龙湖常营天街，两站到达朝阳大悦城。
地块附近还有黄渠公园、京城梨园、石各庄公园等，日常遛弯不用愁。
PF44、PF45地块容积率和控高一致，目测建成小高层没跑了，两块地指导价都是8.5万/㎡。
地块隔壁的次新和锦薇棠，海鲜网站挂牌价10.9万/㎡，但是，这个倒挂能不能立得住有待考量。
一方面和锦薇棠是叠拼，参考意义不大；另外这个挂牌价，我没看到成交。
不过这个板块已经多年没有供应，大朝阳诸多新房里，临铁的很少，南部王四营、豆各庄的临铁盘，做成小户型跑的很快。
不知未来拿下平房地块的大佬，是坚持改善还是要流速了。
大家觉得这两块地咋样？值不值8万5？
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奶西321地块
能否小火一把？
另一块拟供应的奶西321地块，占地面积3.19万平，住宅建面约7.09万平，位于望京樾南侧，地块容积率2.22和望京樾差不多（望京樾容积率2.2）。
节前望京樾开盘卖了51亿，国庆假期又卖了6.26亿，这个成绩在大盘席卷的朝阳来说，非常让人眼红了。
望京樾指导价8.5万/㎡，开盘价7.9-8.2万/㎡。
目测即将要来的奶西321指导价也得是8万5，不过新地也有了降价开售的压力。
不知望京樾的热销，能否让奶西321地块这次小火一把，各家开发商会去抢吗？
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管庄02地块
上次流拍了
管庄02地块其实是老面孔了，在去年第三批次土拍中流拍，南侧的03地块被龙湖+京能拿下打造了京能龙湖熙上。
地块占地面积2.9万平，住宅建面6.38万平，容积率2.2和熙上一样，目测指导价也会是6.98万/㎡。
看了下目前熙上网签119套，去化率约20%。
因为管庄这片配套一般，没有地铁，虽属于朝阳却更近通州，所以即便做了小户型去化也很一般。
前有王四营豆各庄小户型围追堵截，后有平房乡配套赶超，这次梅开二度再上架，尴尬的管庄02能成功出让，就算可以了。
最后给大家说说大朝阳的置业逻辑。
从去年开始，朝阳加大供应，21年全年三批次供地一共拿出17宗，今年前两次供地再次拿出7宗。
虽然三批次未现身影，但目前不算即将要来的四批次4宗地块，大朝阳已有超20个新盘在售。
朝阳的库存在北京各区中是最大的，销管100统计，目前朝阳有约177.19万平可售存量，约1.2万套新房；
去化周期38.67个月，最少得卖3年多。
因为朝阳面积非常大板块也很多，新房供应中从南到北都有货。
之前给大家说过大朝阳的发展其实和北京整体路数一样，产业向北，南部稍微弱一些。
所以朝阳区的置业思路应是投资向北，刚需向南。
像国贸、望京都处于朝阳北部区域发展较好，朝阳南城市界面一般，整体规划定位也偏鸡肋。
比如王四营要打造的是工业风的文创园，短时间要跑起来很难。
当然北边卖的也贵一些，像泛望京的奶西、崔各庄，规划很硬的东坝，均价普遍8w+，南部王四营、十八里店7万出头。
如果刚需的小伙伴，南边价格合适，选择个临铁的小户型盘比较好上车，改善投资一律往北看。
至于北部奶西、东坝、平房板块如何选择，其实是近产业、有规划与现成配套这三者的pk。
想给大家说细点，各板块说起来就比较长，今天了解个大方向，如果感兴趣评论区留个言，改天单独安排各板块~
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