来源：21世纪经济报道
李莎
21世纪经济报道记者李莎 北京报道“上周末中介一直催我去谈价，说最近市场回暖，成交量上升，这个房子性价比高不愁卖。”苏娟（化名）看房一年多，仍在犹豫现在是否要 “上车”。
3月16日，国家统计局发布70城2月房价数据，数据显示，北京2月二手房价格环同比分别上涨0.7%和7.4%，在70城中涨幅排名分别居第2位和第1位，北京二手房价格连续3个月上涨，同比涨幅近6个月均居70城之首。
与之相对，据北京住建委数据，2月北京二手房成交8260套，环比下降30%，成交量连续2个月下跌。
近期北京二手房市场为何出现价涨量跌现象？按往年经验，3月楼市逐步进入传统“小阳春”，今年北京二手房市场“小阳春”成色如何？
2月北京二手房价涨量跌
国家统计局数据显示，去年12月北京二手房价格由跌转涨，环比上涨0.8%，是70城中二手房价格涨幅最大的城市。房地产信贷放松后一线城市率先反应，有学区需求的家庭相继“入市”被认为是北京二手房价格上涨的主要原因。
今年1月，北京二手房价格环比上涨0.5%，涨幅全国前五。到2月，北京二手房价格已连续上涨3个月，在房地产行业预期不稳，市场不景气和疫情反复的大背景下，二手房价格连续上涨的城市并不多见。
合硕机构首席分析师郭毅向21世纪经济报道记者指出，2月北京二手房价格上涨，主要是受结构性因素影响。就目前情况而言，刚需人群对房价变化相对敏感，但改善人群更看重房屋品质、地段位置、配套资源和物业服务等，对二手房价格变化的敏感程度不及刚需人群。2月北京改善性需求相对旺盛，带动北京二手房价格结构性上扬。
另外，有教育资源需求的家庭一般要在5月前购房并落户才能满足当年入学的需求，因而部分有子女教育需求的家庭也在加紧购房，拉升北京二手房均价。
“一般上半年的学区房成交量会更高一些。”郭毅说。这也意味着学区房交易对北京二手房价格的影响还将持续一段时间。
与上年同期相比，北京近期的二手房价格上涨较快。据国家统计局数据，北京2月二手房价格同比上涨7.4%，涨幅居70城之首。需要注意的是，自去年9月开始，北京二手房价格同比涨幅已连续6个月居70城首位，涨幅在7.4%-9.7%之间。
中指研究院指数事业部分析师孟新增向21世纪经济报道记者表示，受疫情影响2020年北京二手房价格整体较低，2021年下半年北京二手房市场出现降温，但价格并未出现大幅下降，叠加近期房主预期加强，近几个月北京二手房同比涨幅较高。
具体到2月，郭毅认为，去年2月北京二手房市场处于由低谷转暖的拐点位置，市场表现低迷。虽然今年2月北京二手房市场仍处于低谷期，但随着信贷宽松，北京二手房市场已经出现逐渐回暖状态，因而今年2月北京二手房市场的同比涨幅相对偏高，“这是一个阶段性的变化”。
与价格上涨不同，据北京住建委数据，自去年12月北京二手房成交量为15542套，突破1.5万套的市场热度参考线后，今年1-2月北京二手房成交量连续回落，分别为11875套和8260套。
孟新增表示，2021年北京二手房销售整体表现较好，自7月起市场开始走低，但第四季度北京二手房销售逐步回升。1-2月是北京二手房市场的传统淡季，今年1月受疫情影响北京二手房带看和成交减少。2月恰逢春节假期，返乡人群较多，加上房主预期加强，购房者观望情绪明显，2月成交量较少，3月北京二手房成交量有望环比回升。
挂牌价格变高，成交区域分化
按市场习惯，3月份开始房地产市场逐步进入“小阳春”。
“上周末北京看房和买房的人都比较多，我们片区的房屋均价和年前比涨了3%左右。”朝阳区房屋经纪人王宏（化名）向21世纪经济报道记者谈到。
王宏主要服务亚运村板块的二手房市场，亚运村的交通、生活配套和教育资源等综合条件较好，市场认可度高，因而近期市场热度较高。据另一位房屋经纪人透露，左家庄区域的二手房市场也出现了价格上涨，成交变快情况。
苏娟的购房意向区域也是朝阳区，据苏娟观察，新挂牌的房源确实比年前高了不少，但其关注的房源到目前为止成交的并不多。
“我还挺想买的，但一直没有看到特别满意的房子。我感觉市场并没有中介说的回暖那么多，有几套我七八分满意的房子到现在也没有人谈价。”苏娟向21世纪经济报道记者表示。
由于预算有限，对区域要求较高，苏娟买房很纠结。苏娟预算范围内的房子大都楼龄偏大，很多价格合适的房源要么没有电梯楼层偏高，要么户型欠佳。上周末苏娟去看的房子一楼是底商，实际楼层是4楼，窗外有大树遮挡，“这个房子多多少少有些问题，我还在犹豫。”
与朝阳情况类似，丰台多位房屋经纪人向21世纪经济报道记者表示，丰台新挂牌二手房价格也出现了一定程度上涨，但部分区域成交不及预期。
丰台资深房屋经纪人张琪（化名）向21世纪经济报道记者表示，年后新挂牌房源价格大都高于市场价，而且很多房主在年后集中挂牌售房。但房主预期与购房者预期之间存在偏差，其所在门店成交量不及年前。
“同样户型的房子，有些现在的报价和年前能差30-50万元。看房的人确实多，但一对比之前的价格，很多就望而却步了。”张琪感慨，“购房者的预期价格还停留在去年，和房主沟通不下来。”
郭毅指出，北京二手房市场的成交和价格存在区域分化现象。相对而言，具备学区等“硬核价值”的二手房价格上涨相对快，如望京、东三环和四环周边、中关村、亦庄等产业集聚区域周边二手房成交量更旺盛，价格也有小幅上涨。如果缺少上述拉动因素提振房屋价值，很多片区的二手房市场仍处于相对低位状态。
近期北京疫情有所反复，但多位市场人士均认为对北京整体二手房市场影响不大。
郭毅认为，北京二手房需求既与政策升温、宏观经济走势相关，也与购房者个人的就业和收入情况相关，还受卖旧买新的交易轮转影响。
郭毅认为，从上半年情况看，市场整体利好大于利空，北京二手房成交量或出现“小阳春”现象。
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