信托入局做“接盘侠” 房地产迎来收并购新玩家

来源：北京晚报

进入3月，气温转暖。在这样的初春，房企也迎来了几丝光照。

部分房企正努力解决流动性问题，出售资产便是他们的重要途径，但如今的市场却面临无人接盘之隐忧。此时，信托机构却表现得较为积极。开年以来，中融信托、五矿信托、光大信托等机构纷纷向房企伸出援手，进入房地产并购市场，接手了中国恒大、阳光城、正荣集团等房企出售的项目公司股权、债权，成为名副其实的“接盘侠”。

业内人士认为，信托公司入局接盘无疑是重大利好。尤其对于出险房企来说，可以快速获得有效输血、缓解债务压力，同时也有利于借助资本市场盘活资产，对于行业保交付、维护购房者权益都有着积极影响。

信托出手频频接盘房地产项目

1月12日，中融信托接盘中南建设旗下盐城港达房地产开发有限公司49%股权；1月14日，阳光城减持杭州橙光置业19%股权，五矿信托接盘；1月16日，五矿信托再出手，接盘恒大旗下昆明恒拓置业有限公司100%股权；1月30日正荣集团转让旗下厦门市荣璐置业有限公司49%股权，平安信托接盘。

进入2月，中融信托接盘龙光集团旗下柳州市龙光骏德房地产开发有限公司70%股权；恒大向光大信托和五矿信托出售4个项目的相关股权，转让总对价21.3亿元。根据克而瑞数据，恒大通过此次股权转让，恒大可收回前期投资款19.5亿元，化解项目涉及的债务约70亿元。

值得一提的是，据天眼查网站显示，在接盘房地产公司项目股权的信托公司中，有的是首次参股该项目，例如中融信托所接盘的中南建设盐城港达；但更多的是，信托本身初期就持有该项目股权，以光大信托接盘恒大旗下的东莞鸿钏项目股权为例，股权变更前，光大信托子公司广州恒益祥贸易有限公司就持有东莞鸿钏90.13%的股权。如今，股权转让后，中国恒大全面退出，东莞鸿钏由光大信托间接全资控股。

事实上，在销售低迷、流动性问题突出的当下，房地产行业整体发展态势并不明朗。在此背景下，信托公司逆市投资引发行业关注。克而瑞认为，当前，涉房信托处境较为被动，虽存在弱市抄底机会，但是风险较大。据数据统计，2021年房地产信托违约规模超900亿元，今年违约压力或将高居难下。

政策支持渡人也渡己

除房地产违约规模难预估外，信托机构本身也存在风险漏洞，且部分漏洞恰恰与房地产行业相关。

目前，多家信托公司都与房企就还款事项深陷泥沼。中信信托尚未就60亿信托还款计划与世茂集团达成一致；中融信托与华夏幸福的谈判也未有定数，或将对簿公堂；与此同时，五矿信托、山东信托和中诚信托均数次起诉恒大。

此外，信托因房地产业务违规处罚的现象也时有发生，3月2日，中融信托就因向“四证不全”地产项目投放信托资金被罚20万元。整体来看，房地产投资占比越高的信托公司，脆弱性也越高。

大环境严峻，自身亦“危机四伏”，信托为何还要主动陷入一团乱麻？

事实上，自2021年底《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》(下称《通知》)出台以来，政策端不断加码，引导优质房企通过收并购加快市场出清。《通知》强调，发挥第三方机构在“匹配兼并收购供求双方需求”方面的作用。

进入2022年，为进一步调动房企收并购积极性，缓解行业风险，承债式并购贷款政策落地，针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三条红线”相关指标。

政策利好的落地，无疑指引了房地产市场收并购风向。整体来看，监管层鼓励收并购的主要意图仍在于稳定市场。

政策支持外，部分信托公司直接接管项目也可以避免房企信用风险。有业内人士认为，虽然信托公司运营房地产项目的能力经验不足，但接盘后能避免房企债务问题影响项目建设，从而减少后期项目违约风险。

可以看出，诸多涉足房产的信托与房企本就有捆绑关系，信托此举也是为了自保。

不过，在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，信托“接盘”房企项目，还是有私心的。“这些项目是因为资金遇到压力才出手，但项目本身并没有太大问题，所以在收购之后，这些项目还是有机会被盘活的。”

短期投资有风险未来仍有合作空间

近期，多家地产企业申请信托展期，以延缓兑付压力。克而瑞研究中心监测数据显示，2022年上半年，房企境外债偿还压力较大，境外债到期占总债券到期量超过60%。“在当前境外投资者信心不足的情况下，部分房企境外债券再循环融资相对较难，需动用自有资金进行偿债。”

信托伸出援手，对陷入流动性困境的房企而言，无疑是雪中送炭。

用益金融信托研究院指出，在当前复杂的经济金融环境下，信托公司入股接盘房地产公司项目股权对于信托公司处置房地产信托存量业务、化解业务风险具有一定的参考意义，但需要关注的是，当前房地产行业风险还未完全出清，销售市场尚未恢复，贸然接手也有存在不确定性的市场风险。

目前，市场信托接盘方以央企、国企、大型优质民企为主。对于信托公司来说，通过股权投资接盘可以“化被动为主动”，但也极为考验风控能力和运作效率。对此，克而瑞认为，中短期内，信托市场对于房地产股权投资势必保持谨慎，以机会型投资为主。

与此同时，上述机构表示，从长期来看，信托公司和房企合作空间仍看好。房企缩表出清已是大势所趋，而逐步减轻重资产的拖累是缩表的一大挑战，借助资本市场进行轻型化转型无疑是一大突破口，这将驱动房企与信托等金融机构合作进一步加强。

同时，这对信托而言或许也是一个转型的机会。近年来，包括保障性租赁住房在内，信托正在拓宽自身发展的赛道。“传统的信托跟房地产往日的高周转、高杠杆模式都是挂钩的，现在这种模式多少受到冲击。”严跃进说。文/齐悦

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