出处：北京商报 作者：王寅浩
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尽管上涨城市数量下降，但部分强势城市凭借强劲的购买力与小房东的有诚意降价，9月的二手房市场飘出些许暖意。10月24日，国家统计局发布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，二手房方面，2022年9月，上海以0.5%的环比涨幅领跑70城，北京环比涨幅为0.4%，位居第二，成都、昆明、合肥、长沙等城市涨幅靠前。机构及一线经纪人透露，目前二手房市场确实进入了“谁有诚意降价谁卖得快”的阶段。
上海领跑 成都等快速复苏
市场并非全面冰封，强劲的购买力是部分城市率先复苏的原因之一。
根据国家统计局的数据显示，9月，上海二手房以0.5%的环比涨幅领跑70城，北京环比涨幅为0.4%，位居第二，成都、昆明、合肥、长沙等城市涨幅靠前。
对此，包括广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在内的分析师认为，从本轮市场的复苏看，上海、北京一线城市仍然保持其优势地位，新房、二手房均维持着不俗的涨势，在较低的市场行情下凭借着强劲的购买力支撑起房价的稳定上涨，在全国各城市中率先复苏。二线城市内部继续分化，热点二线城市、省会城市在本轮行情中有望加速恢复。
但地产分析师严跃进提示，从目前上海、北京等城市二手房交易反馈的信息显示，也有一些影响交易的因素，比如说部分房东想挂牌交易二手房，又怕“打新”遇到不确定性，这会导致二手房交易节奏略慢。
“谁有诚意降价谁卖的快”
上述城市在低迷市场中得以强势复苏的另外一个原因，就是小房东进入诚意降价周期。
指数端显示，9月，一线城市二手房价同比上涨1.2%，涨幅比8月上升了1.2个百分点。
“除非是没配套的老破小，目前的市场需求还是有的，特别是置换需求。”北京某头部房产中介和平里大区负责人直言，在目前所有出台的楼市利好政策中，“连环单免税”对北京的二手房利好最为直接。
他提到的“连环单免税”指的是9月30日，财政部、税务总局发布“关于支持居民换购住房有关个人所得税政策”的公告，对于“卖一买一”的置业人群，实行个人所得税退税优惠，最高全部退还。
“政策的执行节点是交税，而且是一买一卖都要在这个周期中，很大程度上提速了二手房的交易。”这位负责人直言，如果不考虑连环单因素，购房者单纯一买一卖的时间，在下行市场中一年是平均周期，但置换单除了换新是涉及开发商外，大部分以二手房连环单居多，如果成交链条上的置换者均想享受这一政策，就要以价换时间，谁有诚意降价谁卖得快，没有卖不出去的房，只有降不到位的价格。
值得一提的是，在中央层面推出连环单免税前，部分地区就先行针对二手房置换过程中的现实问题提出各自的解决办法。以北京为例，为提高二手住房交易效率，支持购房家庭合理住房需求，在今年9月，北京市住建委和市规自委印发《关于试行存量房交易“连环单”业务并行办理的通知》，将二手房交易“连环单”由过去的串联办理调整为并联办理，缩短办理时间，方便购房群众。
按现行做法，“连环单”家庭一般要在卖出名下住房并办理转移登记后，才能腾出资格购买下一处住房，交易周期较长。为打通“堵点”，自2021年起，市住建委在部分经纪机构中进行了试点，将“连环单”业务优化为并行办理，有效压减了交易时长。
除了连环单免税、串联改并联外，在严跃进等分析师看来，包括带押过户等近期一些城市的做法对于二手房市场的复苏均有现实作用，促进二手房交易的活跃，对于房价指数的企稳也有帮助。
整体市场仍不容乐观
二手房的整体市场却不容乐观：城市端看，上涨城市数量为8个，较上月减少5个；持平城市1个，与上月一致；下跌城市61个，较上月增加5个，下跌城市数创2015年以来最多。
从指数端看，9月，70城二手住房价格指数环比下跌0.39%，跌幅比8月份进一步扩大0.04个百分点，上涨城市平均涨幅为0.27%，涨幅收窄0.04个百分点。根据李宇嘉测算，这已经是该项数据连续13个月下跌，且比新房价格指数下跌幅度要大。
在李宇嘉看来，二手房整体盘面数据不乐观主要原因，一方面是二手房挂牌量迅速攀升，多数城市挂牌量创历史新高，且去年同期二手房价格比较坚挺；另一方面开发商降价促销一直在进行中，分流了原本的需求。“今年，随着新房大面积降价促销，需求转向新房市场，导致二手房交易量占比不断下降。同时，多套房拥有者开始增加放盘，并以降价来促进成交。”
诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄也指出，从涨跌幅情况来看，各等级城市，一线、二线、三线城市二手住宅环比分别为持平、-0.3%、-0.5%，均与上月相同，二手房市场未见明显恢复，市场底部回升尚需时间。
北京商报记者 王寅浩
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