上个月底，我发了一篇文章跟大家说北京新房降价了。
不少项目打出价格战，都不端着了，这是去年少见的现象。
(资料图)
结果发完有个人留言说我在胡扯，与他实际看到的完全不符。
这条留言当时我并没有回复，市场不是简短几个字就能说清的，今天来带大家全面的感受下到底啥情况。
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新房到底降没降？
首先，我能理解那条留言对降价说法不认可的出发点。
为啥这么说呢，上周中原视点给出了一组数据↓
图源：中原视点
通过上图可以看出，2015年至今北京商品住宅成交均价一路上涨；
2022年均价已达60325元/㎡，同比上涨12%，是8年来最高点。
这么看，降价貌似是无稽之谈。
但别忽略一点，新房价格跟土地供应密不可分，均价的上涨可能是因供应结构引起的。
说白了就是今年你看到的上涨，是因市场供应的高单价区位新房居多，提高了整体均价，属于结构性上涨。
此时笼统的涨跌不具说服力，真实的市场情况还得来看下面这张图。
上图是2017-2018年上半年各板块典型项目成交均价与今年的对比。
细看可以发现，5年间涨价的基本处在主城区；
比如海淀永丰从7.9万/㎡涨到8.3万/㎡，丰台丽泽从9.5万/㎡到11.1/㎡......
而大部分近郊板块房价均有不同程度的下跌；
比如昌平北七家、顺义后沙峪、通州梨园、大兴旧宫等地。
这正印证了我一直反复强调的现象，分化，已经成为楼市主基调。
地段好的项目少不愁卖价格自然在那，而稍微边缘些的板块要想跑出速度，只能打出降价牌。
过去北京楼市的普涨已经不在，而很多人想要看到的全面下跌也不太现实。
现在以及未来5年，这种分化趋势将持续。
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从土地看分化..
前面提到新房市场与土地市场密不可分，想要看楼市冷热先看地卖的咋样，一般分化的现象在土拍当中就能率先展现。
比如去年上半年政策的重锤没落，房企的雷没爆之前，土拍当中各家开发商还在抢地。
当时市场信心充足普遍看涨，以至于去年首批土拍局面非常火爆，不止北京全国多城都是如此。
而到了下半年，组合拳一出，二三批次土拍马上冷场，多的是流拍、底价成交，仅有极度稀缺的好地还在抢。
从房企对不同批次不同地块的热情程度，就能提前感觉到分化已出现，并且在分化之下哪好哪不好也能判断个大概。
这就是为啥我一直呼吁大家一定要关注土拍的原因之一。
另外，在楼市中官方的态度一定要重点关注。
房价涨跌，卖地，财政收入，这三者之间的关系懂得都懂。
全面涨，政府能吃饱，但不断地Y情、停G等事件出现，再涨价购房人买不起账；泡沫吹太大，风险也大容易破；
全面跌，政府吃不饱；经济也难扛；
所以要说接下来楼市肯定普涨或肯定普跌，都不太可能。
这种时候就得找平衡，通过政策去平衡市场，所以我们看到为了防止大涨泡沫风险出现，去年下半年房住不炒反复提及；
今年为了提振信心，提温冷到冰点的市场，官方又在用非直接降价外的方式，暗戳戳让利，比如多供优质土地，出台变相松绑政策等等......
这一来一回，扛不住的边缘板块就趴下了，生命力强的核心板块就站住了。
分化是必然的，楼市是政策市，盲目的乐观或悲观，容易高位站岗也容易错过机会。
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“金九银十” 还在不在？
按照以往来讲，到了这部分我会告诉大家，分化之下怎么选择，在什么样的板块上车，但今天不说。
一方面大的方向之前已经说过很多次，同时更细致的板块分析基本每周我们都在推出，所以咱就接着说说剩下几个月的大概趋势。
中秋小长假一过，传统的“金九银十”已经彻底开启了。
虽然今年和以往相比明显成色不足，但大胆预测，九月十月的成交会有所增长，到了年底小翘尾的行情可能出现。
过去的大半年里，行业诸多的不利因素已经出清。目前政策层面在持续发力，预计接下来各地会卖出更大的步子。
房企这边该躺的已躺，谁摆烂也看得差不多了。努力自救的，多数也乘上了政策的东风。
今年剩下几个月，市场有望进一步回暖。分化之下，选好板块的朋友可以趁此时机赶紧上车了.
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