石景山的单价已经冲到近8万了。
(相关资料图)
每次给大家分析这个区域,总是会挨骂。
我说这没成型产业,8万有溢价,马上被喷成筛子;
但当我做石景山的新盘测评,看总价有些盘性价比还不错,同样被喷。
这个小而美的地方历来不缺争议。
前两年石景山的新房市场是北辛安和首钢东南区的天下,到了今年轮到衙门口了。
前几天衙门口中海学仕里开盘,卖的最好的户型竟然不是“封神”的79㎡小三居,反而是89㎡和115㎡户型卖的不错。
这是不是也正能说明,现今的京西已经从刚需过渡为改善的天下?
今天咱就来扒一扒衙门口这个板块,大家看看它值不值8w?
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小村庄的最初绽放
衙门口位于石景山东南部。横跨西五环,北起老山,南至永定河,是京西交通要道。
本来这是一个小村落,悄悄坐落于石景山深处,鲁谷背后,原名衙门口村。
查了下,名字的由来有些历史渊源,在清朝时期这里设有一个衙署,因此而得名,一直沿用至今,距今已有2000多年历史。
早期村内道路狭窄,卫生脏乱,还有一些私搭乱建的现象,市政老化,居住环境亟待改善。
这个小村子的最初绽放,得益于2017年两个利好消息的出现。
第一个,是棚户区改造计划。
2017年底,石景山区政府启动衙门口棚改项目建设,项目共5个回迁安置房小区,总用地面积约15.81公顷,总建筑规模约71.44万平方米。
第二个,是交通体系的完善。
同年,城市副中心线由西向东开始运营,前期开设北京西、北京、北京东、通州和乔庄东5座车站;
随后,为满足早晚高峰通勤需求,副中心线西延的消息传出,将向西新建衙门口站。
衙门口站至通州站间线路长度38.8km,建成后至通州站运行时间约60分钟。
板块内部交通也在逐渐完善,去年北京市发改委批复三条重要路线:石景山衙门口六号路、衙门口八号路、衙门口十号路;
完善道路交通配套的同时,随路建设电力、电信、燃气、热力等多种市政管线,区域居住环境也得到改善。
副中心西延线预计今年底开建,三条重要路线去年底已开工,预计今年底建成。
借助于近几年城市更新,衙门口正焕发崭新面貌。
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彻底迎来“高光”时刻
今年随着新地的供应,政府又给衙门口送了俩规划,彻底让它迎来高光时刻。
东城名校+地铁11号线来了。
在衙门口新盘中海学仕里东侧有一块教育用地,据说会引进东城名校171中学;
在去年底发布的《石景山区衙门口地区三大设施布局优化方案》中,衙门口规划有12个班的托幼、30个班的小学、42个班的完全中学;
教育资源将进一步得到改善。
交通方面,前段时间北京轨道交通三期规划二次公示,根据线路走向看其中11号线二期在衙门口会设站。
下图是11号线二期网传站位,区域有“衙门口东”和“鲁谷大街站”两站。
届时乘坐11号线,可直通丽泽,快速到达金融街、中关村、丽泽等核心商圈。
随着今年新盘的出现,再加上这两个利好消息,衙门口去化非常不错。
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究竟是谁在买?
衙门口客户群体主要有两种:
一是本地人群有置换需求,从老房子换到改善新盘。
二是西城海淀的外溢群体,同品质的新房,石景山衙门口板块,显然是性价比更高的选择。
目前板块内的二手价格在4.6-6.7万之间,但都是15年以上的老房子没什么太大的参考价值。
板块内有两个新盘,一个是今年入市的中海学仕里,还有此前的长安悦玺在售。
由于这俩项目位置在西五环内,所以指导价比石景山其他区域要高些,7.95万/㎡。
好在项目中海学仕里开盘有些优惠,均价在7.5-7.6/㎡,不过目前仅剩少量七十多平的小户型了;大户型长安悦玺还有的挑。
这个五环内的板块,就这么一步一步站起来了,大家觉得这个地方咋样?有没有改善特质?
关键词: 北京这个板块房价飞涨 但争议最大!是真值还是溢价?