天天速看:北京新房也开始降价了...

时间:2022-09-01 18:43:49       来源:搜狐焦点

哈喽大家好,我是血拼哥。

去年下半年开始楼市不景气,全国多城迎来“降价潮”。


(资料图片)



当时还有人说:“京楼不可能降价!”

但是最近,血拼哥听说北京的新开盘的不少项目降价了……

怎么回事?北京也扛不住了?

01 /

京楼还好吗

学仕里(项目测评考古戳)指导价7.95万/㎡,首期开盘均价7.55万/㎡左右;

御璟星城指导价6.6万/㎡,开盘价有6.4万/㎡的;

房山春和印象(项目测评考古戳)指导价4.5万/㎡,有些户型直接降到4万/㎡;

还有京北的宸悦国际(项目测评考古戳),也是早就喊出了降价的口号,指导价5.4万/㎡,据说开盘价格4.8万/㎡带精装;顺义区中海湖光玖里,指导价5.97万/㎡,据说首次开盘价格可能在5.5-5.6万/㎡。

有数据显示2022年1-7月份,北京市新房成交33134套,同比下降37%,新房销售数据下滑。

数据来源:地产营销人

从同比变化来看,仅海淀、东城、怀柔和西城4个区域同比实现增长,其余各区均有不同程度的降幅,其中昌平降幅最大。

从项目开盘的情况看,今年的形势是真的不太好,关注度就算挺高的项目也不端着了,开始开盘降价!这在去年是非常罕见的!

后台回复【降价】,可以获取项目完整资料汇总表哦~

这些新盘项目的价格纷纷下调,难道这就是传说中的量在价先?北京也扛不住了?

02 /

分化涨

楼市“快跑”

其实并不是大家想的那样,降价并不是被逼无奈,而是为了更快去化。

首先,从去年开始,全国楼市分化的趋势就越来越明显。

过去房产红利是普涨,但是如今闭眼买的时代已经结束,所有人都在喊“买核心资产”,咋卖?你得学会选城市,选板块,选楼盘。买错房比不买房还要可怕。

再看看北京的现状。去年开始北京楼市分化就已经体现出来了,不少网友也对此进行了吐槽。

当下北京楼市的哪个区域比较热呢?

从2022年住宅(普宅+别墅)市场成交排名看,市场成交量排名前二十的项目中,6个项目位于海淀,3个项目位于朝阳,2个项目位于东城,可以看出来,销量靠前的项目基本都出现在北部区域。

来源:地产营销人

下图是全北京各个方位的细分成交数据,大家可以看一下。

图源:大伟看楼市

数据显示,北部区域总成交5214套住宅,单套平均682万元。在全市供应2.7万套成交3.78万套的市场大势下,北部区域供需结构最紧张,按照库存去化周期计算在全市平均11个月的情况下,当下北京的北部区域库存只够6个月左右的去化!

为什么销量较高的项目集中在北部?

我们先来看下北京的总体规划,新北京的四大定位“全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心”基本都在北部集中。虽然近些年南北的差距在逐渐缩小,但北部区域依然是未来北京的核心,该区域可以说是坐拥片区诸多利好影响。

图源:大伟看楼市

发展了40+年的中关村科学城是国内最具优势的新一代信息技术创新策源地,引领了软件、互联网、移动互联网、大数据等多次产业变革,让这里成为了科技创新企业与人才的聚集地。中关村商圈,包含新中关、欧美汇、中关村购物广场、津乐汇等多个大型商场,也进一步拉动周边经济、交通等配套的完善发展。

发展了25+年海淀西北旺友谊路的北京航空城,包括世界三大航天员中心之一的中国航天员科研训练中心,中国空间技术研究院,北京航天飞行控制中心三个部门。建设了20+年的生命科学园,人才、技术、资本、服务等创新创业要素聚合,首都生命科学和医药健康产业的特有底蕴和活力、模式与价值。

在北京规划的片区利好下,北边成为了北京科创领域的前沿地带,更是汇集创新型企业、研发机构、高科技人才的创新高地。

当然,北边的房价也一直远高于其他区域,同样一个小三居在南城只要300、400万,在北部门槛就基本都在500万以上。

楼市分化带来的问题就是有些区域不愁卖,而另一些区域则面临挑战,市场压力出现,所以对于开发商,也到了调整策略的时候。

其次,说下北京地价的变化。

近几年确实有上涨的趋势,但目前基本平稳。

从近几年北京住宅土地成交情况来看,2020年的时候,平均楼面价达到了3.2万元,相比前面三年,地价明显上涨了六七千一平米。

北京新房开盘的价格有微调,但是北京“面粉”的价格不可能降,尤其的优质区域,你看看此次三供海淀永丰的地价相较一供“明降暗升”就知道。目前“面粉”价格已经平稳了下来,现在也算得上是一个不错的出货机会!

图源:大伟看楼市

最后,我们看下北京的库存,供应即将扩大。

近一周,北京又新增了10个新房项目的供应,有住宅有别墅,共5221套有效供应套数。截止到8月28日,北京住宅存量达到81849套,环比增长5.41%。顺义住宅量最高,达到11555套,其次是大兴与朝阳区,全部都过万套的新房存量。

来源:楼盘微观察

9月份北京第三批次土拍就要来了,又会出现不少新地块供应的区域,比如海淀永丰、昌平生命科学园、副中心东小马等地块,因此未来新房的存量,预计还会缓慢增长。

预计12月北京还将迎来第四次集中供地……

那么作为开发商,最聪明的方式是什么呢?就是“快跑”!调整价格,给购房人实惠!

目前的北京市场并没有到非降价出货不可的地步,降价不是唯一的出货手段,但稍作调整却可以让价格与产品更匹配购房者心理预期。只有给购房者实惠,才能让产品加速去化,毕竟北京后续的供应还会增加,竞争也会加强,就成了目前大家看到的市场情况。

03/

认清趋势

选择资产

那么,购房人最聪明的出路是什么?选择优质资产。

李嘉诚曾说过:“决定房地产价值的因素,第一是地段,第二是地段,第三还是地段。”为什么都说地段要选择最优质的,买房一定要买大盘?

一方面,优质意味着可以享受未来区域各种配套的升级。

首先,是区域内高速立体的交通格局,临铁一直都是刚需的生活配套,每天大量的脑力劳动,多一些睡觉时间显得尤为重要。

其次,优质地区的商业产业的发展,必将给周围带来更多的就业机会,人才的引进,又推动地区进一步的发展,如此良性循环,未来的发展潜力也是巨大的。

另外一方面,大盘初期开盘的价格肯定会有惊喜!毕竟一波市场的小幅震动,可以让买房人信心更足,何乐而不为呢!

当然咱刚需还是要考虑自身需求。

近期开盘项目不少,户型产品方面对刚需非常友善,大家后台回复【降价】,查看产品信息。

预祝大家早日上车心仪好房!刚需,加油!

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