去年底，由首开股份、保利发展联合开发的位于北京市大兴区旧宫的乐尚N+租赁社区开业，一期集中释放845套精品人才公寓。这是首开股份转型，拓展住房租赁赛道的首个落地项目。
一则旧闻，外行看热闹，内行看门道。
乐尚N+所在的地块，正在首开联合保利于2017年摘得，自持比例高达70%。如今提到“竞自持”，似乎并不鲜见，但2016年却是“出道即巅峰”。彼时，无论中央层面还是地方层面，都持续出台支持住房租赁市场发展的政策。在这一背景下，全国重点城市的土地供应都明显向自持租赁倾斜。在70年土地使用权期限内，开发建设主体无论自持还是转让，都只能全部用于发展租赁，不能出售或变相以租代售等。
这个转轨的重担，很自然地落到了国企身上。因为接近首开，我们得以了解其尝试、变革、成功的全过程。同样，也希冀这可以成为国企房地产商转型的一个样本。
在政策调控不断加码的背景下，拍地竞自持渐成常态。到了2021年，对行业影响深远的“两集中”供地政策正式推出。尤其对北京而言，集中供地极大地扩大了供应租赁用地规模，许多地块设置了竞自持租赁用房和配建保障性房、人才公寓比例等规则。
每一个北京时刻，都不会缺席首开跫音。据ICCRA统计，自2016年11月至2021年底，首开持有土地中涉租赁用地共计12幅，租赁总成交建筑面积约166345.18平方米。
以拿地方式观之，首开起初以政府划拨配建公共租赁住房为主，竞自持为辅，而后过渡至配建保障性租赁住房，并联合其他开发商共同拿地分担自持比例。至2021年，这种联合竞拍模式愈发明显，6块涉及租赁的地块中5块为此模式。
然而，从商品房销售到自持运营，对任何房企来说都是一道难以逾越的鸿沟——一则需要沉淀少则几亿、多则数十亿的资金；二则传统地产开发的快周转特点和标准化产品与租赁住宅水土不服。这条新赛道的考验难度之大、周期之长前所未有，尤其政策频繁提到的保障性租赁住房具备民生属性，需要很好地平衡商业效益和社会效益。手握12幅166345.18平方米租赁用地的首开压力不言而喻。
与一部分“进京赶考”的房企不同，首开的定位又有点特殊——从早年间开发望京到现在聚焦南五环，可以说首开大概习惯了成为北京城市发展的先行者。这个话，押韵对仗地讲出来就是：
一部首开史，半座北京城。
从上半场解决有房住，到下半场顺应新市民、青年人高品质租住需求，促进京城房地产格局平稳健康发展和良性循环，首开这条转型之路艰巨，但不得不走。
这条难路，在2021年被首开走通了，但过程曲折。回到篇首旧闻，我们看出来的门道，即是一个国企房地产商由售转租经营逻辑重新梳理。
事实上，乐尚N+租赁社区的产品端设计全部依托于住宅产品模块，这为首开的转型之路开了一个不那么顺利的头，忽略了运营租赁住宅中一个重要的衡量标准——坪效。自持型租赁住宅经营根本是基于对空间的服务和管理，单坪创收做得越高，物业的经营效率也就越高，盈利能力也就越好。这直接影响着后续重资产退出环节，资产证券化收益率是否达标。
微观层面，自持型租赁住宅需根据项目定位进行产品定位和设计，关注并研究客群敏感点，从市场和需求倒推产品和特色配套。结合乐尚N+大型租赁社区的实际，租住周期被全面拉长。
在毫无任何单栋租赁公寓运营经验可言的前提下，首开如何在兼顾高坪效的同时，提供满足租赁社区全生命周期的产品？到了这一步，首开猛然发现，用开发商的思路根本回答不了这些问题。
停摆、纠结……甚至想过委托外力。但多向探索之后，尤其在“每有自持项目，必现首开身影”的现实之下，首开决定自己干。
紧随其后的就是组织变革。从股份公司层面成立创新事业部，将长租作为重点发力领域。确立“乐尚”品牌，锤炼租赁产品能力，力争形成租赁产品新模块和租赁社区新标准，营造多元配套超级生态圈。
换一个思路去看，解题的关键就是——围绕乐尚品牌重新构思租赁社区的产品思路，面宽、结构、外立面，这些都要改；围绕租赁生命周期重新构思配套设施的选择思路，技术、商业、停车场，都要按租客需求来。
那么最核心的问题还剩下，客在哪里？首开的答案是：职住平衡。
展开京畿地图，1.6万平方公里的燕京大地，业已完成产业转移与升级，城市外扩和人口向外围疏解进程仍在继续。纵观近年供地政策，土地释放侧重于北京副中心、产业集聚程度较高的地区，以期优化区域建设，发展街区民生保障功能，引导产、城、人融合。
跟北京重构产业格局思路一脉相承， 2015年，首开在业内首倡“城市复兴”发展战略，以“复其所有、兴其所无”的综合发展方式，统筹推进城市开发、城市再开发与城市更新，推动产业转型升级、社会民生进步与空间品质提升。
这一点，同样在首开持有的租赁用地中体现得淋漓尽致。
12幅涉及租赁地块多点开花，分布于大兴区、通州区、房山区、丰台区和昌平区，临近产业园优良区位。面向园区旺盛的租赁需求，连接B端优质客户，正是首开租赁破关要领。
彻底厘清了思路的首开，开始寻求多方资源合作之路。
乐尚N+租赁社区打通了与中国运载火箭技术研究院的合作渠道，一期超六成房源以战略合作模式整租给该院。专属配备的文化休闲、体育健身、党建活动中心等社区共享空间，构筑京南高新人才职住生活方式新典范。
牛栏山镇官志卷村集体租赁住房项目中，首开调研了工业区内十余家主要企业，从工业区未来发展规划和职工实际需求出发进行规划设计，建成后将提供160套集体宿舍、323套优质租赁住房和配套基础设施。
B端以庞大的人才住房保障需求和首开优质资源供给为合作基础，双方优势充分互补、供需完美契合，补齐区域职住平衡“短板”，并不断总结复制产-城-人融合的“首开经验”，促进整体水平提档升级，保障首都城市运营。
生于北京，长于北京。首开见证了房地产行业从无到有，批戴辉煌，也历经沧桑。曾经，首开将城市居民对改变生活环境的渴望，呈现为一座座里程碑式的住宅园区。如今，北京的发展脉络指向了新里程，新市民、青年人开启的全新租住生活成为必然走向。
我们有足够的理由相信，当租购并举照进现实，必有首开股份着墨。
关键词： 首开股份的转型之路:职住平衡 续写北京城市发展新篇
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