本报记者 方超 张家振 上海报道
“房屋租赁行业面临着巨大的政策机遇，还有很大的市场空间和成长性。”滨江集团旗下自持商品房租赁社区品牌滨江暖屋总经理陈驰日前在接受《中国经营报》记者采访时感慨道。
(资料图片仅供参考)
党的二十大报告提出：“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静分析认为，二十大报告再次强调加快建立租购并举的住房制度，政策红利有望继续释放。“随着住房租赁需求的逐步扩大，住房租赁市场也将迎来快速发展期，这也为开发企业、运营企业、装饰装修企业、金融机构等提供了新的发展机遇，相关企业需要抓住政策红利和市场发展期，拓展新的市场空间。”
中骏集团相关负责人也表示：“未来五年，租购并举的住房制度建设将全面提速，政府将大力推动住房租赁市场发展，进一步完善住房体系。”
大力推动住房租赁市场发展
继党的十九大报告之后，二十大报告再度强调“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。
十九大报告就曾提出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”
“此次关于住房制度的表述内容，在党的十九大报告中已经作过明确的、清晰的阐述，这也充分说明，未来五年的住房制度改革将和十九大提出的思路一脉相承，即大方向保持不变。工作重点不在于往哪里走，而在于如何走。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称。
严跃进同时表示，在建立租购并举的住房制度方面，过去五年主要是积极探索、打好基础，而未来五年则是继续探索、追求高质量发展。在房地产行业深度调整的背景下，租购并举住房制度亦为房企指明了未来发展新方向。
“在房地产开发主业陷入增长瓶颈的大环境下，建议企业寻找‘第二增长曲线’，积极参与租赁住房建设及运营，涉及投资、代建、招租运营等诸多业务环节，以便分得租赁市场的一杯羹。”克而瑞研究中心分析认为。
戴德梁行也表示：“从发展方向看，作为‘十四五’规划和2035年远景目标，坚持‘房住不炒’仍是未来房地产市场发展的基础。而加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度则意味着既要满足居民有房住的需求，也要满足人民住得好的需求，未来房地产市场商品房和保障性住房的双轨制并行已成必然。”
“从房企角度而言，我们认为租购并举制度的推出，为房企提供了全新业务的发展方向。”陈驰告诉记者，“以往我们可能更关注销售型房产物业，接下来可能会结合政策和自身实际情况作出更多的选择。”
房企竞相拓展长租公寓市场
在租购并举制度或全面提速的大背景下，长租公寓赛道亦再度引发市场关注。
“解决青年人才的居住问题，让‘新市民’住有所居且居之心安，需要营造长期稳定的住房租赁市场环境，提供满足多层次住房需求的产品和服务，让青年人才实现安居梦。”龙湖集团相关负责人表示，在此过程中，龙湖冠寓积极践行社会责任，配合各地人才引进安居政策，助力构建当地人才好生态。
该负责人同时表示，随着我国住房保障体系的日趋完善，龙湖冠寓积极响应“租购并举”的战略方针，落地多个保障性租赁住房项目，更好地保障新市民群体的租住需求。
据介绍，截至今年上半年，龙湖冠寓已在全国30余座城市提供超11万间公寓房源，累计服务租户约50万人，累计用户逾250万人。据克而瑞2022年1～6月TOP20租赁企业公寓开业规模榜显示，龙湖冠寓累计已开业房源规模稳居行业第二。
除龙湖集团外，万科也已经在长租公寓市场历经十余年的探索。
“在租购并举、政策环境逐步明朗的新时代，近两年来公寓业务整体取得了一些进步，新模式、新发展的探索成绩也逐步呈现。”万科泊寓方面表示，公司积极响应并践行国家“房住不炒”政策，与深圳人才安居集团、上海市虹口公共租赁住房投资运营有限公司等重点国资国企签署了租赁住房战略合作协议，推动保障性租赁住房建设。
万科泊寓方面提供的数据显示，截至今年7月31日，万科泊寓已在北京市、深圳市、厦门市、天津市、佛山市、长沙市、武汉市和成都市等8座城市正式纳保50个项目、超4万间房源，另有5万余间房源正在申请纳保途中。
此外，作为长租公寓头部企业，万科泊寓截至目前已累计获取21万间房源，累计开业17万间，出租率95%、续租率56%、自有渠道获客占比79%。
而中骏集团旗下的方隅公寓、旭辉集团旗下的领寓国际等品牌也发展迅速。
公开信息显示，截至今年上半年，方隅公寓管理房源为31615间，其中85%分布在一二线城市，稳定运营的一线重资产项目平均出租率超85%。
中骏集团相关负责人表示，在国家加快建立租购并举的住房制度的大背景下，公司依托多年来的布局与积累，整合并协同长租公寓领域优势资源，探索出了长租公寓基金管理的资管商业模式，战略拓展长租公寓业务，并聚焦一线及准一线城市，推进长租公寓的投资及开发。
另据旭辉集团方面提供的数据，截至今年上半年，瓴寓国际聚焦上海市、北京市、南京市、杭州市、成都市、深圳市六大核心城市，已开拓房间数超8.2万间，运营超30个大型租赁社区。
品质提升成重中之重
多位业内人士表示，诸多房企在入局角逐长租公寓赛道的同时，还需要寻求规模扩张和品质提升间的平衡。
“新一轮住房制度改革，也会有新的立足点和要求。”在严跃进看来，关于租购并举制度的表述，十九大报告是在“提高保障和改善民生水平”的大框架下展开论述的，而二十大报告则是在“增进民生福祉，提高人民生活品质”的大框架下进行的。“如此对比也可以看出，住房租赁行业在‘保民生’的基础上，‘提品质’也是重要的内容。”
对此观点，陈驰也颇为认同。“房企在寻找租赁行业发展路径过程中，更重要的是提高服务水平。住房租赁行业最终是服务性行业，所以能不能从激烈的市场竞争中脱颖而出，最终是靠服务水平决定的，房企也才能建立更好的护城河。”陈驰表示。
相关资料显示，作为滨江集团旗下全自持租赁住宅投资运营商，滨江暖屋立足于打造高品质公寓社区品牌。
“滨江集团进入租赁行业，不仅是配合主业，去解决拿地竞自持和物业经营问题，更主要的是因为我们也看好这一赛道的持久性。”陈驰表示，滨江暖屋前三年都是在做产品，2021年才开始正式投入运营，目前的总体出租率达到了95%以上。
万科泊寓方面也表示，公司根据客户需求与痛点提供酒店式服务标准，通过长短租结合的方式满足商旅客户的多元化需求，并初步获得了市场验证及客户认可。
据介绍，在万科泊寓中高端产品线中，成都交子荟国际公寓主要服务天府金融科技企业等中高端人才，提供星级酒店式公寓服务标准，在开业3个月后出租率达到了90%以上。
戴德梁行北区研究部主管魏东表示：“党的二十大报告在住宅方面更侧重多主体供给和多渠道保障。这些政策导向将对保障性住房等领域在未来五年的发展产生利好。”
对于住房租赁行业的发展趋势，陈驰则表示：“未来五年，房企应该在提升规模和品质的基础上，更多地关注租户的真正需求，同时还要承担起社会责任，真正把客户放在第一位，为老百姓提供更具性价比的好产品，进而更好地回馈社会。”
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关键词： 租购并举住房制度落地提速 房企加码长租公寓赛道
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